未經(jīng)出租人同意簽訂的《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，次承租

一、案情簡介

原告楊某與被告丁某于2016年3月28日簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，合同約定被告將五真焱茶葉經(jīng)營部的經(jīng)營權(quán)、所有裝潢、設備以及2016年10月18日之前的房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，原告一次性支付被告轉(zhuǎn)讓金元、水電押金2000元。原告在支付被告上述款項后，開始經(jīng)營五真焱茶葉經(jīng)營部。

后原告以被告未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給原告為由，認為雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，要求被告返還元。

雙方協(xié)商不成，原告于2016年8月1日訴至法院，并向法院提交了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《補充協(xié)議》、《收條》、《房屋租賃合同》、《房屋所有權(quán)證》、《證明》、《證人證言》及原被告的陳述等證據(jù)予以證實。

二、法院裁判觀點

法院經(jīng)審理認為，原被告雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，系雙方自愿協(xié)商達成，不違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，應合法有效。

首先，轉(zhuǎn)讓協(xié)議中被告將房屋轉(zhuǎn)租給原告，轉(zhuǎn)租期限并未超過被告剩余租賃期限，同時，以未經(jīng)出租人同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效，應由出租人主張；其次，轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于房屋裝修設施、電器設施、麻將機等設施以及五真炎茶葉經(jīng)營部的經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，無需經(jīng)出租人的同意；第三，原被告關(guān)于五真焱茶葉經(jīng)營部經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的約定不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應當合法有效；第四，原告明知出租人對房屋轉(zhuǎn)租的意見，仍自愿與被告達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并實際使用涉案房屋經(jīng)營至起訴前，現(xiàn)主張轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效要求返還轉(zhuǎn)讓金，既違反誠實信用原則，又無法律依據(jù)。

三、律師觀點

本案中，次承租人楊某訴承租人丁某主張《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，要求返還轉(zhuǎn)讓金及押金共元，江蘇寧聯(lián)律師事務所南京鼎力邦律師團隊張成亮律師認為，依據(jù)《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

另，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

故，對于未經(jīng)出租人同意簽訂的《轉(zhuǎn)租合同》的效力問題，法律僅賦予了出租人在知道或應當知道之日起6個月內(nèi)享有請求解除合同或認定轉(zhuǎn)租合同無效的權(quán)利，次承租人無此權(quán)利。

對于經(jīng)出租人同意簽訂的《轉(zhuǎn)租合同》的效力，如果轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，在《出租協(xié)議》沒有特別約定的情況下，超過部分的約定無效。

該案例對出租人、承租人、次承租人來講具有一定的借鑒意義，房屋租賃過程中，為了降低法律風險，建議次承租人在接手轉(zhuǎn)租的商鋪或住宅前，先行征得房屋所有權(quán)人（出租人）同意，并關(guān)于租期、租金、支付方式等達成一致意見，避免日后產(chǎn)生爭議。