違約方申請解除租賃合同的條件及相關(guān)抗辯

進(jìn)入到2023年，全球經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩，我國疫情雖然已經(jīng)過去，但對于各行各業(yè)的持續(xù)影響似乎并未消失。我最近接到幾個不同的法律咨詢，既有出租人一方也有承租人一方。一方面，承租人連續(xù)虧損，同時又要按期足額支付逐年遞增的租金，另一方面，出租人認(rèn)為按合同辦事收租合理合法。雙方矛盾日益尖銳，漸成合同僵局，下文將簡要從承租人角度探討解決路徑。

一、承租人解除的一般情形

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

1.租賃物被依法查封、扣押；

2.租賃物權(quán)屬有爭議；

3.租賃物非因承租人原因毀損、滅失不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

4.租賃物存在危及人身安全或者健康等嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵的；

5.交付的租賃房屋質(zhì)量不合格或者不符合約定的條件，且不能滿足租賃合同約定用途的根本違約；

6.出租人無所有權(quán)出租影響承租人使用的；

7.房屋用途改變但不影響合同效力的情況下，因行政處罰、整改導(dǎo)致合同事實(shí)上無法履行的；

8.經(jīng)營所需證照無法辦理；

9.第三人行為導(dǎo)致租賃物無法使用。

二、合同解除的類型及如何行使

合同解除分為協(xié)議解除、約定解除、法定解除。行使合同解除權(quán)要將解除合同的意思表示送達(dá)相對方。解除合同意思表示的方式有通知，一般發(fā)出合同解除函為妥、提起訴訟。房屋租賃合同的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行，在通知到達(dá)對方、起訴狀副本送達(dá)對方之日為合同解除之日。

長期以來對違約方是否享有合同解除權(quán)都有較大爭議?！睹穹ǖ洹返?80條彌補(bǔ)這一立法空白。綜合考慮違約方是否滿足以下三個解除合同的條件：

1.客觀上出現(xiàn)合同僵局；

2.主觀上違約方不存在惡意違約，守約方拒絕解除合同違背誠信原則；

3在程序方面，法院需要依當(dāng)事人的申請來決定是否解除合同，即當(dāng)事人有明確的解除合同意思表示。

三、對違約責(zé)任的抗辯

1.首先判斷租賃合同是否有效

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效?！?/p>

實(shí)踐中，特別是廠房租賃合同，存在著大量未取得房產(chǎn)證的房屋、證照面積不匹配的房屋流通在租賃市場的情形，此時簽訂的租賃合同無效，自然已繳納的房屋押金、違約金條款合同也當(dāng)然無效，房屋押金需要退還，此時需要支付的僅為房屋占有使用費(fèi)。

二、對出租人既沒收租賃保證金、水電保證金又同時主張違約金的抗辯。

抗辯認(rèn)定租賃保證金、水電保證金是定金，具體分類為履約定金。依據(jù)民法典第588條之規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！倍ń鹋c違約金不能同時適用，來減低違約金數(shù)額。

三、對約定遲延支付租金、水電費(fèi)高額利息的抗辯

很多合同中約定的遲延支付利息為按日千分之一甚至更高計(jì)算，看起來唬人實(shí)際往往得不到法院支持。那究竟什么標(biāo)準(zhǔn)的利息是合適的呢？

2020年9月1日起實(shí)施的國務(wù)院《保障中小企業(yè)款項(xiàng)支付條例》第15條：“機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè)遲延支付中小企業(yè)款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)支付逾期利息。雙方對逾期利息的利率有約定的，約定利率不得低于合同訂立時一年期貸款市場報(bào)價利率；未作約定的，按照每日利率萬分之五支付逾期利息。”

超過日萬分之五的利息就是明顯偏高了，并且司法實(shí)務(wù)中資金占用利息一般是按一年期LPR加計(jì)30%—50%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

租賃合同難以為繼，就需要當(dāng)斷則斷，在沒有發(fā)出合同解除函的情況下，認(rèn)定租賃合同解除期限一般按照實(shí)際搬離租賃物，交還房屋之日起不再計(jì)算租金，違約金這塊則是需要看具體情況調(diào)整，用一句俗語來總結(jié)，“若你想走，就請不要留戀?！?/p>